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Cadenas perpétuas, ¿hipotecas?

En España, la cadena perpetua no es perpetua. La Justicia española llama cadena perpetua a la pena máxima. Olvidemos que después esos treinta años se puedan quedar en la mitad o en un tercio o en menos, merced a las bondades del sistema. Lo mismo sucede con las bodas, merced al invento del divorcio, que rompe aquello de hasta que la muerte nos separe, en la salud o en la enfermedad, y eso sí… sin un duro en el bolsillo y con el salario con retención judicial de por vida, pero oye soltero de nuevo.

En España no existen las hipotecas perpetuas ni hay ley alguna que amenace con ellas. Pero el caso es que, como las meigas, haberlas haylas. Una entidad financiera, de cuyo nombre no quiero acordarme (me salió la vena manchega), que tiene un producto al respecto llamado no se qué “joven” y que  tiene el bondadoso objetivo de permitir que también los jóvenes puedan, hombre, ¡faltaría más!, comprarse una casita, (avalando tu familia, la de tu mujer y los amigos –si no salen huyendo antes-) aunque sea de las de andar de perfil porque de frente no cabes. Esa hipoteca tiene un plazo de amortización de cincuenta y dos años. No sé si es el récord pero me temo que no.

La cuestión es: ¿Eso no es una condena y además desmesurada, dado el “delito” por que el que pagas? Tú firmas esa hipoteca y cumplirás durante cincuenta y dos años el castigo de entregar, mes tras mes, la mayor parte de tu sueldo a una entidad financiera. Y ahí, ojo, no hay redenciones de pena que valgan. Tendrás que pagar hasta el último céntimo, tanto de lo que te prestan como de los intereses que en tanto tiempo se vayan acumulando. Cosas que pasan con los intereses y que analizaremos en el siguiente punto. Puedes asesinar a quien quieras, a cuantos quieras, y no te caerán nunca más de treinta años, la cadena “perpetua”. Compra un pisito cutre en los extrarradios a tus veinte años cumplidos y firmarás una condena llamada hipoteca de la que no te podrás liberar hasta que cumplas 72, si es que hay suerte y los cumples. Y si tienes 40 años, como este que escribe, pues resulta que a los 90 sí no te has muerto pues a lo mejor tienes un piso en propiedad sobre el que constituir una hipoteca inversa (para que el negocio bancario no decaiga) para intentar tener una pensión digna. Y de soltería nada, ¡eh!, lo máximo que puedes aspirar es a cambiar de entidad financiera, pero siguiendo en el estado casado bajo el mismo contrato, eso sí pagando los gastos de la nueva boda mediante las comisiones de subrogación, gastos de notario, registro…

Pero llegados a este punto la cuestión no es si la boda con el banco es “perpetúa” sino que normalmente, y de esto ya se encarga el sistema educativo que no tiene en la formación obligatoria la asignatura de economía, no se tienen en cuenta las variables que influyen en este tipo de contratos financieros como son principalmente el importe, el plazo y las condiciones del tipo de interés.

El plazo de amortización no es neutro. Podría parecer que si  pido un préstamo a 5 años y otro a 10 por el de 10 debería pagar el doble de intereses puesto que el tiempo es eso, el doble, ¡nada más alejado de la realidad! Veamos una serie de conceptos económicos. Si suponemos que nos permitieran que el capital pendiente de amortización aumentase debemos tener en cuenta que existe un mínimo de cuota sea cual sea el plazo. Para hacer un cálculo rápido sólo tenemos que dividir el capital del préstamo por 1.200 y hallaremos la cuota mínima por cada punto de interés. Por ejemplo si solicitamos 300.000€ la cuota mínima al 1% sería 300.000 / 1.200 = 250€, 500€ al 2%, 750€ al 3% y 1.000€ al 4%. Este mínimo supone la inelasticidad de la cuota a la ampliación de plazo o lo que es lo mismo que cuanto más se alargue el plazo la reducción de la cuota por cada unidad de tiempo es menor. Continuemos con nuestro ejemplo y veamos en la tabla siguiente como varía la cuota desde los 10 años hasta los 50 años para un tipo de interés del 4 por ciento (tomando como año base los 10)

 

Años Cuota mes Intereses pagados totales Reducción  cuota media Media de reducción

cuota

Incremento intereses

10

3.037,35

64.482,50

20

1.817,94

136.305,84

40,15%

4,01%

111,38%

25

1.583,51

175.053,16

47,87%

3,19%

171,47%

30

1.432,25

207.433,38

52,85%

2,64%

221,69%

40

1.253,82

245.650,62

58,72%

1,96%

280,96%

50

1.157,12

266.255,75

61,90%

1,55%

312,91%

Como puede observarse la reducción de la cuota pasando de 10 a 20 años es del 40.15%, es decir para esos 10 años la media sería por cada uno de ellos del 4.01% (por tanto la reducción no es del 50% como cabría pensar, doble de tiempo pagando supone que pague la mitad mes a mes). Si se incrementa al plazo otros 10 años, es decir a 30 años, la reducción marginal por esos 10 años es de 12,70%, pasando la reducción por cada año del préstamo a 3,19%. Cada vez cuesta más reducir la cuota, y sobre todo cuanto más se acerca al mínimo que habíamos calculado en 1.000€, y que llegaría al máximo exponente en el supuesto de que aumentar el plazo de amortización de  nuestra hipoteca a 100 años que la cuota solo bajase por esos 50 años adicionales a los 1.018,78€, es decir 138,34€, y que si hiciéramos el supuesto de pasar una hipoteca de 200 a 300 años la cuota mensual sólo disminuiría en apenas 33 céntimos de euro al mes.

Tipo Interés

Años

1%

69

2%

35

3%

23

4%

17

5%

14

Podemos analizar este efecto más ampliamente comparando el punto a partir del cual se obtiene el equilibrio entre el pago de intereses y la amortización de principal o capital pendiente. Y así podemos ver cómo afectan los tipos de interés sobre este punto de equilibrio. En la tabla de la izquierda se puede observar como si el tipo es de un 2% a partir de los 35 años de plazo supone empezar la hipoteca pagando más intereses que capital. Y que si el tipo es del 5% esto sucede a partir de un préstamo con plazo superior a los 14 años.

 

No opinan ustedes como este que escribe, ¿no es necesario enseñar a los niños en el colegio sobre economía y sobre el significado de deuda, endeudamiento, tipos de interés, hipotecas, etc? ¿Por qué no se exige una formación económica a todas las personas dado que va a influir en su vida?

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